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Schön, dass Sie den Weg zu uns, dem Unternehmen Cord Lüthge Immobilien in Uelzen, gefunden haben. An dieser Stelle greifen wir Fragen auf, die Sie als Eigentümer und Hausbesitzer rund um das Verkaufen der Immobilie beschäftigen. Die häufigsten und wichtigsten Fragen und Antworten finden Sie folgend in unserem kleinen „Haus-Verkauf-FAQ“.
Wenn Sie Ihr Haus verkaufen möchten steht zunächst sicherlich die Frage: Was ist mein Haus /meine Immobilie wert? Erst wenn Sie hierauf eine fachlich fundierte Antwort haben, können Sie sich einen guten Verkaufszeitpunkt überlegen und mit dem Verkauf Ihrer Immobilie beginnen - vorzugsweise mit Hilfe eines professionellen und ausgebildeten Maklers. Oft unterschätzen die Eigentümer den Wert Ihrer Immobilie oder überschätzen diesen. Beide Fälle sind nicht gut im Hinblick auf eine erfolgreiche Platzierung Ihrer Immobilie auf dem Markt.
Eine Bewertung wird immer von einem unparteiischen Dritten vorgenommen. Das kann ein
Gutachter oder ein Immobilienmakler sein. Der Immobilienmakler wird Ihnen hierfür in der
Regel keine Kosten in Rechnung stellen, der Gutachter schon. Bei einer Immobilienbewertung
haben beide Seiten, Käufer und Verkäufer (Eigentümer), bei späteren Preisverhandlungen einen
objektiven Orientierungswert zur Hand. Die Bewertung Ihrer Immobilie verhindert außerdem,
dass beim Festlegen des Angebotspreises ungewollt ein zu hoher oder ein zu niedriger Kaufpreis veranschlagt wird.
Bei einer Immobilienbewertung werden alle Charaktereigenschaften Ihrer Immobilie / Haus
genauestens unter die Lupe genommen. Unter die Hauptfaktoren fallen die Sachwerte und das
Vergleichswertverfahren zur Immobilie. Neben dem Sachwert ermittelt ein Makler anhand eines
Vergleichswertverfahrens anderer Immobilien am Markt einen realistischen Verkaufspreis.
Hier die 5 wichtigsten Faktoren, wenn Sie Ihr Haus verkaufen wollen:
Die Lage
Der wohl wichtigste Punkt bei einer Bewertung ist die Lage Ihrer Immobilie. Liegt diese in einer Ländlichen
Gegend oder ist Ihr Haus direkt in der Stadt? Wie sieht es mit der Nachbarschaft aus? Es gibt hier einige
Faktoren die für potentielle Käufer sehr wichtig sind und den Wert Ihrer Immobilie entweder steigern oder
verringern können.
Die Bausubstanz
Sie können die schönste Lage am Strand haben, ist das Objekt aber baufällig oder sanierungsbedürftig,
würde sich dieser Umstand maßgeblich am Preis Ihrer Immobilie bemerkbar machen. Hingegen können Sanierungs-
und Umbaumaßnahmen die zuvor unternommen wurden und das Haus ggf. noch erweitern, wie z.B. eine neue Dämmung,
der Ausbau des Dachstuhls etc., den Wert Ihrer Immobilie signifikant steigern.
Art der Immobilie
Ein weiterer wichtiger Faktor bei der Preisfindung Ihrer Immobilie ist die Art bzw. der Typ der Immobilie.
Wir groß ist das Haus, ist es freistehend oder handelt es sich um eine Doppelhaushälfte, ist die Immobilie
massiv gebaut oder ist es z.B. ein Fachwerkhaus?
Das Grundstück
Ein großes Grundstück bedeutet nicht immer gleich einen teuren Preis! Ein großes Grundstück auf dem Land mit
mehreren Hektar Fläche kann auch viel Arbeit bedeuten. Generell gilt, dass der Preis pro Quadratmeter auf
dem Land günstiger ist als in der Stadt. So kann es durchaus sein, dass kleinere Grundstücke in der Stadt
mehr wert sind als ein paar Hektar auf dem Land. Weitere Faktoren sind z.B.: Wie einsehbar ist der Garten
von den Nachbarn? Oder auch die Entfernung der Straße, ist es ruhig oder dröhnt der Stadtverkehr zu jeder Tageszeit?
Besonderheiten
Mit Besonderheiten kann Ihre Immobilie glänzen! Haben Sie z.B. einen Kamin,
einen besonders gepflegten Garten mit Teich, einen Pool, große Fenster, eine
Designerküche oder ein oder gar zwei Garagen?
Pauschal kann hier keine Aussage getroffen werden, da zu viele Faktoren eine Rolle spielen. Generell werden Sie
immer dann von einem Makler profitieren, wenn Sie keinerlei oder nur sehr geringe Erfahrungen im Verkauf einer
Immobilie haben, oder es beim Verkauf Diverses zu berücksichtigen gilt. Ihre Vorteile mit der Zusammenarbeit
sind dabei vor allem zeitlicher, oftmals aber auch finanzieller Natur.
Wenn Sie Ihr Haus ohne einen Immobilienmakler verkaufen möchten, müssen Sie jede einzelne Aufgabe, von der
Wertermittlung über die Vermarktung und die Besichtigungstermine bis hin zu Ämtergängen und rechtlichen
Fragen selbst klären und erledigen.
Oft ist es so, dass bei Selbstverkäufen der Verkaufspreis der Immobilie höher hätte ausfallen können. Der Grund ist
einfach: Gute Makler sind Profis! Jahrelange Erfahrungen führen zu professioneller Gelassenheit. Ein Makler hat immer
Interesse daran, ein Plus für Sie und natürlich auch für sich selbst zu erwirtschaften.
Vielen ist auf den ersten Blick nicht klar, welche umfassenden Tätigkeiten mit einem Immobilienverkauf verbunden sind
und über welches fundierte Fachwissen ein professioneller Makler verfügen muss. Das Tätigkeitsfeld eines Maklers ist groß
und es geschieht viel im Hintergrund, worum sich der Verkäufer (Eigentürmer) im besten Fall nicht mehr kümmern muss.
Die folgenden Grundsätze und Leistungen sollten für jeder Makler unbedingt selbstverständlich sein:
1 - Für einen Immobilienmakler sollten die Interessen des Verkäufers (Eigentümers) immer an erster Stelle stehen.
2 - Eine unverbindliche und kostenfreie Vorbesprechung mit dem Abstecken des Verkaufsziels und der Verkaufsstrategie.
3 - Eine kostenlose und unverbindliche Wertermittlung Ihrer Immobilie sowie einer Besprechung des Wertes und der Wertvorstellung des Eigentümers.
4 – Einholung der verkaufsrelevanten oder gesetzlich vorgeschriebenen Unterlagen wie z.B. ein aktueller Energieausweis zur Immobilie oder ein Grundriss.
5 – Erstellung von Bildmaterial „Fotos“, ggf. eine Überarbeitung des Grundrisses und bei Bedarf eine Neuerstellung, anfertigen von Beschreibungen zum Objekt,
sowie das Bereitstellen des Exposés als PDF-Datei, in Druckform und auf diversen Onlineplattformen.
6 - Organisation der Besichtigungstermine sowie individuelle und ausführliche Besichtigungen mit allen Interessenten.
7 - Beratung der Kaufinteressenten in Bezug auf den Kauf Ihres Hauses.
8 - Prüfung der Bonität der Interessenten und Führung sowie Begleitung der Verkaufsverhandlungen vor Ort und beim Notar als auch
9 - Anwesenheit bei der Schlüsselübergabe und Unterstützung bei nachstehenden noch auftretenden Fragen
Wenn Sie ein Eigentümer sind und Ihre Immobilie verkaufen wollen, fallen in der Regel keine Kosten gegenüber dem Makler an.
Viele Eigentümer sind in dem Glauben, dass Sie an den Makler eine sogenannte Maklercourtage in Höhe von 4,76 – 7,14 % zahlen müssen.
Das ist aber so nicht richtig. Die Maklercourtage, die gesetzlichen Regelungen unterworfen ist, trägt immer der Käufer der Immobilie,
wird auf den schlussendlichen Verkaufspreis aufgerechnet und versteht sich in „Verkaufspreis + 19 % MwSt.“. Beispiel: 100.000 €
Kaufpreis der Immobilie + 5,00 % Maklercourtage + 19 % MwSt. = 5950 € die der Käufer zusätzlich zum Kaufpreis des Hauses zu zahlen hat.
Es kommt immer wieder vor, dass sowohl Eigentümer als auch Käufer die Kosten
beim Verkauf oder auch beim Erwerb einer Immobilie vergessen bzw. die kleinen Feinheiten übersehen.
Vorfälligkeitsentschädigung und Spekulationssteuer sind nur zwei Beispiele für Kosten, die auf Sie als Verkäufer
(Eigentümer) zukommen können, wenn Sie Ihr Haus verkaufen möchten. Nicht jeder Immobilienbesitzer muss jedoch mit allen Kosten rechnen.
Vorfälligkeitsentschädigung
Entschädigungszahlung an die Bank für ein frühzeitiges Abbezahlen eines noch bestehenden Finanzierungskredits.
Spekulationssteuer
Diese fällt nur an wenn Sie Ihre Immobilie nicht selbst bewohnt haben und zwischen Ankauf und Verkauf weniger als zehn Jahre vergangen sind.
Maklercourtage bei Verkauf durch Makler
Je nach Bundesland teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklercourtage zu unterschiedlichen Teilen.
In einigen Bundesländern trägt der Käufer die vollen Kosten von (4,76 – 7,14% des Verkaufserlöses).
Notarkosten
Auch hier wird für gewöhnlich der Käufer zur Kasse gebeten (bis zu 1,5 % des Kaufpreises).
Vermarktungskosten bei Privatverkauf ohne Makler
Kosten für Immobilienplattformen, Fotos und Grafikprogramme, eventuell anfallende Anfahrtskosten für die Besichtigungstermine etc.
Renovierungskosten
Je nach Zustand Ihrer Immobilie sollten Sie kleine Schönheitsreparaturen noch vor den ersten Besichtigungen
vornehmen, dies kann bei späteren Verhandlungen sinnvoll sein.
Energieausweis
Je nach benötigtem Ausweistyp liegen die Ausgaben zwischen 100 und 500€. Unser Unternehmen „Cord Lüthge
Immobilien“ stellt Ihnen hierfür z. B. keine Kosten in Rechnung.
Wertermittlung Ihrer Immobilie, Haus, Wohnung
Ein Makler erstellt Ihnen kostenlos eine Wertermittlung der Immobilie zur Verfügung.
Gutachter stellen Ihnen die Wertermittlung in Rechnung, dies kann bis zu 500€ kosten.
Grunderwerbssteuer
Diese zahlt der Käufer der Immobilie da er etwas erworben hat. Die Höhe ist abhängig vom Verkaufspreis sowie dem individuellen Steuersatz des Käufers.
Grundschuld Löschen
Wenn Sie Ihre Immobilie mithilfe eines Finanzierungskredits bezahlt haben (was in den meisten Fällen zutrifft) und verkaufen möchten,
ist dieser Kredit im Grundbuch vermerkt. Dieser Vermerk löscht sich jedoch nicht nach vollständiger Abzahlung Ihres Kredits von
selbst sondern muss beantragt werden. Viele Käufer bestehen auf diese Löschung. Die Kosten hierfür müssen Sie als
Verkäufer bestreiten. Rechnen Sie mit bis zu 0,4 % der Grundschuldsumme.
Das hängt von verschiedenen Faktoren ab. Unter anderem sind die Art, die Lage, der Preis, der Zustand und der Verkaufszeitpunkt auschlaggebend. Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften, Mehrfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen haben eine höhere Umschlagsgeschwindigkeit und sind schneller verkauft. Hingegen sind Bauernhöfe bzw. Resthöfe oder Gewerbeimmobilien meist etwas länger im Umlauf, bis ein neuer Besitzer gefunden ist. Letztere sind aufgrund der Größe und des Kaufpreises sowie der Spezialität schwerer zu veräußern.
Je vollständiger die Unterlagen, desto mehr Informationen und Vertrauen gegenüber dem Käufer. Es gibt eine Vielzahl an Unterlagen die zum Verkauf einer Immobilie benötigt werden.
Je umfangreicher die Immobilie, desto umfangreicher auch dessen Unterlagen.
Hier einige relevante Unterlagen: Bauunterlagen, Grundrisse, Flächenberechnungen, Flurkarten, Pläne der
Entwässerungs- und Versorgungsleitungen, Grundbücher, Teilungserklärungen, Erbbaurechtsverträge,
Baulastenverzeichnisse, Pacht- und Mietverträge, Versicherungsunterlagen usw.
Gehen Sie vor dem Besichtigungstermin nochmals durch Ihre Immobilie. Was könnte den Interessenten negativ auffallen? Liegen irgendwo noch schmutzige Kleidungsstücke herum? Sollten Sie noch einmal
durchlüften? Die Besichtigung einer Immobilie ist ein Erlebnis für den potenziellen Käufer. Je besser und eindrucksvoller das Erlebnis, desto eher wird sich ein Interessent für Ihr Haus entscheiden.
Ein professioneller Makler wird vor dem Besichtigungstermin immer schauen ob es oben genannte Mängel gibt und erst danach wird die Besichtigung
entweder mit Ihnen oder nur mit dem Makler stattfinden. Massenbesichtigungen sind ein No-Go! Ein guter Makler macht die Besichtigung mit potenziellen
Käufern immer einzeln, ist gut vorbereitet, hat wichtige Unterlagen parat und liefert viele Hintergrundinformationen.
Wichtig: Vor der Besichtigung ist nach der Besichtigung! Ihr Immobilienmakler kümmert sich um die Interessenten, um deren
Anfragen, um alle auftretenden Fragen, die die potenziellen Käufer haben und vermittelt entsprechend.
Bevor es zum Notar geht, sammeln Sie oder Ihr Immobilienmakler alle kaufrelevanten und objektbezogenen Daten und vergessen Ihren Personalausweis nicht. Gibt es Gegenstände in der Immobilie die übernommen werden ist ggf. ein Wert festzusetzen. Es gibt noch viele weitere Feinheiten, hier kann der Makler Ihnen weiterhelfen! In der Regel wählt der Käufer den Notar aus, da dieser auch die Gebühren zu hat. Den für Sie richtigen Notar wählen Sie bestenfalls auf Anraten und aufgrund der guten Erfahrungen Ihres Immobilienmaklers. Jetzt setzen Sie einen Termin mit allen Beteiligten an.
Nach dem Notartermin fehlen nun noch drei Dinge: Der Geldeingang, die Schlüsselübergabe und das von beiden Seiten unterschriebene Übergabeprotokoll.
Überlegen Sie sich bereits vor dem Notartermin was Sie im Übergabeprotokoll festhalten wollen. Wurden die Überlassungen bestimmter Möbel
oder eine neue Küche vertraglich vereinbart, sollten im Übergabeprotokoll entsprechende Vermerke zu finden sein
Sie sollten sich ebenfalls Gedanken darüber machen ob der Käufer das Geld auf Ihr eigenes Konto oder erst einmal auf ein Notar- oder Maklerkonto überweisen soll.
Gesetzt dem Fall es ist alles bezahlt kann nun die Schlüsselübergabe der Immobilie stattfinden. Ihr Immobilienmakler wird Sie
auch hier begleiten, um auf Fragen seitens der Käufer reagieren zu können.
Als Eigentümer oder Käufer sind nach dem Notartermin, der Zahlung und der Unterschrift auf dem Übergabeprotokoll der Kauf bzw. der Verkauf abgeschlossen. Nicht weniger häufig kommt es aber vor, dass sowohl Eigentümer als auch Käufer abschließend noch einige Fragen haben. Hier steht Ihnen ein fachlich gut ausgebildeter und ehrlicher Immobilienmakler auch noch nach Abschluss des Kaufvertrags zu Seite.
Rufen Sie uns an. Wir freuen uns auf ein persönliches Gespräch.
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